מכירת דירה של חייב בהוצאה לפועל

רכישת דירה היא אחת הרכישות המשמעותיות לרובנו. המימון לרכישתה מתבצע אצל האזרח הממוצע, מהון עצמי ואשראי בנקאי.

החיים לא תמיד מאירים לנו פנים. אנו נקלעים גם למשברים כלכליים ולא מסוגלים לעמוד בתשלום המשכנתא שלקחנו מהבנק לצורך רכישת הדירה. הבנק יודע להגן על עצמו.

כתנאי לקבלת המשכנתא הוא משעבד את הדירה הנרכשת בחלק היחסי שמכסה את גובה המשכנתא. לא עמדנו בתשלומים הבנק נוקט בהליכי גבייה, עיקולים ומכירה. הבנק פותח תיק הוצאה לפועל ומניע מהלך שתכליתו הסופית מכירת הדירה וקבלת חלקו מתמורת המכירה.

הבנק לא עושה דין לעצמו, הוא פועל לפי הוראות חוק הוצאה לפועל. בתי המשפט נדרשים להכריע בדילמה המוסרית והמשפטית הנוגעת לפינוי חייב מביתו והותרתו ללא קורת גג לעומת עיגון ושימור הזכויות של הנושים.

הכללים לצורך מכירת דירת מגורים של חייב בהוצאה לפועל

מינוי כונס נכסים: לאחר שראש לשכת ההוצאה לפועל מוודא שאכן אין מנוס מהחזרת החוב אלא באמצעות מכירת דירת החייב, הוא ממנה כונס נכסים האחראי למכור את הדירה. אחריותו נמשכת עד תום הליך המכירה, תוך מילוי הוראות ראש ההוצאה לפועל ותוך שאיפה למכור את הדירה בתנאים הטובים ביותר בכפוף למגבלות.

הערכת שווי הדירה: לאחר מינויו, פונה כונס הנכסים לשמאי שתפקידו לכתוב דיווח מקצועי הכולל את ערך הדירה ומחירה המוערך לפי תקופת המכירה. הערכת השווי כוללת את תיאור הנכס מבחינה פיסית וסביבתית, תכניות באזור הנכס וכאלו החלות על הדירה וזכויות כגון חכירות, משכנתא ושעבודים.

בתום הערכת השווי, השמאי מעביר לכונס הנכסים שתי אופציות למכירת הנכס. האחת, בשוק החופשי ולפי מדרג הצעות שיוגשו. השנייה, במימוש מהיר, הלוקחת בחשבון את מגבלות המכירה של נכס מכינוס נכסים, מכירה שמתבצעת ללא תיווך ובליווי פרסום מינימאלי. בדרך כלל, מחיר המימוש בנסיבות אלו נמוך בשיעור של עד 20% ממחיר השוק החופשי.

הזמנת מגישי ההצעות: לאחר שניתנה הערכה על ידי השמאי, מזמין הכונס, בדומה למכירה פומבית, את המעוניינים לרכוש את הדירה המוצעת. המטרה היא להשיג את הסכום הגבוה ביותר עבור הדירה.

אישור ראש ההוצאה לפועל: במקרה בו מצליח הכונס להגיע לעסקת מכירה, יבדוק ראש ההוצאה לפועל את פרטי העסקה. בין השאר יבדקו מחירה הריאלי של הדירה והסכומים שהוצגו על ידי מגישי ההצעות, את תקינות הליך המכירה ולבסוף – האם המחיר המוצע הוא אכן הגבוה ביותר שניתן להשיג. לאחר שוידא כי הושגו התנאים והמחיר הטובים ביותר – יאשר את העסקה.

הגנות על חייבים מפני מכירת דירה בהליכי הוצל"פ

החייב זכאי להיות נוכח בהליך המכירה ולעקוב אחר כל השלבים ולוודא תקינותם; באופן זה רשאי הוא לבדוק את תקינות מינוי כונס הנכסים והאם הוא מדייק במילוי הוראות הצו, וכן הוא יכול לוודא כי הערכת השמאי לגבי שווי הדירה אכן מדויקת.

אם החייב מגלה כי אחד משלבי המכירה לא בוצע כראוי, הוא רשאי לפנות אל ראש לשכת ההוצאה לפועל על מנת לבדוק מידע לגבי המכירה ולעכב את המכירה או אף לבטלה.

במקרה בו הליך המכירה הוא של דירת מגורים יחידה של החייב ומשפחתו, קובע החוק כי על בית המשפט לדאוג לדיור חלופי לחייב ובני משפחתו. מימוש מכירת הדירה עבור דיור חלופי נעשה או באמצעות הקצאת חלק מהסכום שהתקבל מהמכירה לרכישת דירה אחרת, או על ידי הקצאת חלק מאותו סכום לדמי שכירות לתקופה קצובה.  
   
לחייב עומדת הזכות להגן על עצמו תוך איתור ליקויים טכניים ומהותיים בהליך מכירת הדירה. כך לדוגמה, אם לא התקבל אישורו הסופי של ראש ההוצאה לפועל על הסכם המכר העסקה לא תבוצע.

אנו ממליצים, כמעט כרגיל, לפנות אל עורך דין מנוסה ולהיות מיוצג בהליכים מול ראש לשכת ההוצל"פ, שהרי ברור כי הליך מכירתה של הדירה בהוצאה לפועל הנו הליך בעל השלכות קיצוניות ומרחיקות לכת, הן עבור החייב והן עבור בני משפחתו.

עמדת בית המשפט בנושא מכירת דירת מגורים בגלל חוב בהוצל"פ

במסגרת תיק בר"ע (ת"א) 2437/05 בן מנחן משה נ' בנק למסחר קבעה שופטת שטופמן: "הלכה היא כי כל עוד לא התקבל אישורו של ראש ההוצל"פ על הסכם המכר, הרי שלא התגבשה הסתמכותו של הרוכש הפוטנציאלי..."

באותו הקשר ובמקום אחר קבע השופט בר אופיר בתיק בר"ע 1189/03 קומפיוטסט מעבדות נ' בנק הפועלים: "הצדדים היו מודעים לתנאי ההתמחרות, לפיהם כפוף המכר לאישורו של ראש ההוצאה לפועל; ופירוש הדבר הוא שכל עוד לא אושרה הצעת הרכישה על יסוד תקנה 68(ב) - לא גובש אינטרס הסתמכות לטובת המציע. כתוצאה מכך ניתן להמשיך בהליכי ההתמחרות (באישורו ובפיקוחו של ראש ההוצאה לפועל) ככל שמוגשת הצעה העולה במידה משמעותית על קודמתה, כמו בענייננו".

באשר לאותו איזון ראוי שהוזכר קודם שבין האינטרסים הנוגדים של בעל הנכס והנושה, תוך שמירה על זכויות החייב וביצוע הליך מכירה שיניב את המחיר הטוב ביותר עבורו נפסק בתיק בר"ע 1695/04 א.י.נ.ס נכסים בע"מ נ' משה אגרסט, כונס נכסים: "החייב, אשר כונס הנכסים בא בנעליו, זכאי כי המערכת המשפטית תגן על זכותו הקניינית וכי נכס משלו ימכר על ידי כונס הנכסים, בסכום הגבוה ביותר האפשרי".

באופן זה קובע בית המשפט מימוש נכס בתמורה האופטימאלית האפשרית בתנאים הנתונים משקף הגנה ראויה על אינטרס משותף לחייב, לזוכה ולנושים האחרים.

הליך מכירת הדירה עלול להימשך זמן רב. כל צד מעוניין מושך למימוש האינטרס הצר שלו. גם אם מתקבל אישור ראש ההוצאה לפועל על מכירת דירה שמורה למתנגדים הזכות לערער עליה.

לבית המשפט שיקול דעת נרחב בבואו להכריע בשאלת ההגנה והיקפה על החייב ושמירה על כבודו וחירותו, לעומת השמירה על זכות הנושה כבעל חוב. ככל שהמחוקק יתערב ויקבע בחקיקה מפורשת ופרטנית כיצד יש לנהוג בסוגיה הנדונה, עשויה להיחסך מבתי המשפט ההתלבטות בקביעת האיזון המתבקש כדי למנוע אפליה פסולה, גם אם אינה מכוונת.

ליחצו כאן לפניה וקבלת יעוץ משפטי אישי מעורן דין מנוסה!